近年来，一些业主在楼顶平台或一楼绿地自建阳光房、打造私家花园，引发关于其合法性与合理性的质疑。
2.移动阳光房商家宣称不用时收起来，可避免被认定为违法建设，但事实上，这种阳光房仍属于构筑物，侵占了公共空间。
3.专家建议，业主应遵守相关法律法规和物业管理规约，不得侵犯其他业主的公共利益，擅自搭建违法建筑。
4.然而，如果移动阳光房侵害了其他业主的共有利益或邻居权益，可以通过调解或诉讼解决。
5.此外，购房附带违建“阳光房”拆除风险谁来承担？法院认定买卖双方具有同等过错，判决卖家减少房款并赔偿拆除费用合计约4万元。
在一楼门前绿地或是楼顶平台自建阳光房、打造私家花园，不仅能够拓宽生活空间，还能享受自然光照，这是部分业主改造空间的新选择。然而，这样的空间改造，其合法性与合理性受到质疑，这种阳光房、私家花园是否属于违建，是否侵占了公共空间？
多名业主抢装移动阳光房 商家称“收放自如”避监管搭在露台的可伸缩阳光房 是不是违建？
一楼房屋围成的天井顶端，被一面使用铝合金框架和安全玻璃组成的“屋顶”封住，形成了一间阳光房。这间阳光房的特别之处在于，“屋顶”两边有滑轨，通过电动控制，从中间可以向左右两边缩进去，打开天井；需要封闭天井时，再伸展出来。
这是记者近日在北京市五环外一个小区里看到的场景，这种可伸缩安装的阳光房通常被称为移动阳光房。
业主家正在装修，现场一位施工人员告诉记者，他是移动阳光房商家安排负责安装的工人，近一年来已经安装了十几个移动阳光房。
移动阳光房商家在电话里告诉记者，他们在北京地区已经安装多个移动阳光房。根据业主要求，前期测量及设计完成后，工厂负责生产，然后运到装修现场，三四天便能安装完成。
该商家发布的短视频称，安装可伸缩折叠的阳光房，不用时收起来，直接“秒消失”，可以避免被认定为违法建设，规避物业公司检查。
记者在社交平台及网络上搜索，类似短视频还有不少。例如某短视频拍摄于下雨场景，视频中一名男子通过推拉移动阳光房将露台区域封闭，视频上显示的文字是：“灵活伸缩的阳光房，物业来了都没用，阳台再也不会湿漉漉”。
根据公开资料，移动阳光房是近年来出现的一种露台或阳台封闭方式，有许多商家推出了类型变化多样的服务，比如可以根据不同空间搭建“L”型、“U”型等样式。
在北京市物权法学研究会副会长毕看来，此类情况的出现和由此引发的讨论很有意义。他认为，随着科技与建筑技术的发展，出现了实用、高效甚至不会改变外立面或者结构的移动阳光房，在一定程度上看，这是一个新生事物，解决了人们的一些需求。同时，这种新生事物的出现，也会有效推进关于此类社会现象、社会活动如何规范的思考。
北京联合大学城乡社区治理研究中心主任李凌认为，这种移动阳光房可以说是此前固定阳光房的升级版。据他观察，近年来出现的移动阳光房，或是搭建在一层的绿地上，或是搭建在顶层的露台上，或是别墅区业主在现有建筑上搭建。
毕介绍，在现行法律层面，并没有关于移动阳光房方面的具体规定，根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。移动阳光房是否属于建筑物、构筑物，则需要进一步明确。
中国物业管理协会法律政策工作委员会副主任王兵认为，在实践中，未取得建设工程规划许可证的封闭阳光房一般会被认定为违法建设，这种可伸缩的移动阳光房没有封闭，不好认定为违法建设。
在中国人民大学公共政策研究院副教授陈幽泓看来，未取得建设工程规划许可证且破坏既有建筑外貌/观的，属于违法建设，移动阳光房即是如此。
“如果移动阳光房建设占用了公共空间，比如小区的公共露台、绿地等，且未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据城乡规划法的规定，肯定是违法建设。”李凌说。
他分析道，移动阳光房虽然可以伸缩折叠、不固定，但仍然属于一种构筑物，仍然侵占了公共空间，而且是时不时侵占公共空间。商家虽然宣称物业公司管不着，但物业公司并非管不着，而且也应该及时发现并制止，否则任其蔓延，就会形成跟风现象。
王兵补充道，如果移动阳光房搭建在业主的建筑物区分所有权内，且不影响他人和市容，比如不影响相邻建筑物的通风、采光，可以事先咨询当地城乡规划部门，了解是否需要办理建设工程规划许可证。同时，应征得物业公司的同意，以避免违反物业管理规定。
王兵提醒，业主应遵守相关法律法规和物业管理规约，不得侵犯其他业主的公共利益，擅自搭建违法建筑，如果搭建移动阳光房侵害了其他业主的共有利益，或者侵害了邻居的合法权益，比如占用公共区域、影响邻居采光等，可以通过调解或者诉讼解决。
根据民法典的规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
陈幽泓建议，即使业主组织不采取行动，业主个体或部分也可以向法院起诉共有财产侵权。否则家家户户被一点点地蚕食破坏，执法机关根本顾不过来。但更应该在小区最基础性的文件——物业管理规约和议事大会规则里对此类现象作出规定，比如处置方式、程序等。
李凌的建议是，在物业管理规约和议事大会规则里对此类现象作出规定的基础上，物业公司需要积极作为，发现业主有违反物业管理规约和议事大会规则行为时，依照合同约定或法律规定履行职责，及时制止；如果业主不停止自己的行为，则及时履行报告义务，向有执法权的政府部门报告。
“社会的法治进步遵循的逻辑是，重视新生事物、研究分析新生事物、制定规章制度。”毕说，如果把移动阳光房看作一种新生事物，那么，现有法律规范中，对于建设物、构筑物的基本要求是要具有相对固定的密闭空间，而移动阳光房如何认定，需要进一步解释。
公共平台变身私家花园，美则美矣，邻居却遭了殃。物业介入清理反成被告，到底谁的错？
老黄是一位园艺爱好者，20年来陆陆续续在自家房屋外公共平台上“攒”出一片花园。从三两株到成片，从花盆到花坛，春夏季节，花香沁人、绿叶繁盛。然而，老黄私人的“空中花园”渐渐成了邻里间议论的焦点，其中意见最大的要数“空中花园”楼下的李阿姨。
公共平台位于三楼，李阿姨的商铺正对着平台下方。一层混凝土之隔，非但没有让她“近水楼台先得月”般共享花香，倒是楼台“进水”数个月。李阿姨说，早在几年前，商铺顶部开始漏水，修了多次也不见好。她怀疑是老黄花坛里的树木根系过度生长破坏了屋顶防水层导致，因此多次要求老黄清理。但老黄觉得自己花坛防水措施做得很好，漏水与他无关，双方就这样僵持不下。直到物业公司多次介入沟通后，老黄的儿子才“松了口”，同意物业人员从老黄家中进入平台开展清理。
本以为此事就此解决，没想到老黄得知后不同意了，他认为物业公司未经他本人同意擅自清理花木，也未按照他儿子的要求保留相应的部分植物，导致大量植物被随意丢弃，造成严重损失，侵犯了他的权利，属于违法行为。而物业公司则表示，清运工作是经过老黄儿子同意后进行的，不存在未经同意私自清运的情况。双方各执一词，老黄便将物业公司诉至法院，要求物业公司赔偿各项损失3万余元。这场因“空中花园”引发的纠纷，至此走向司法程序。
根据法律规定，业主对于小区公共区域的利用应当在合理限度之内，不得影响其他业主权益。本案中的平台系公共区域，老黄长期占用该公共平台，大量种植花草苗木，已经超过了合理使用的限度，还引发了邻里纠纷，因此老黄有义务配合物业公司进行清理。
物业公司在前期多次沟通未果后开展清理工作，系维护小区正常生活秩序、消除小区安全隐患、保障全体业主生命和财产安全的正当行为，是履行物业管理的必要措施，不构成财产侵权行为。针对双方争议的绿植保留范围问题，鉴于物业公司与两位证人陈述一致，法院采信了物业公司与证人的陈述，即“保留指定绿植，其余由物业公司清理”，物业公司提供的照片也证明了部分绿植被保留在平台上，法院认定物业公司在清运过程中已经尽到了合理的注意义务。
值得注意的是，庭审中，双方均认可清运当天物业公司工作人员通过老黄的房屋进入公共平台，后又通过该房屋进行清运的事实，因此法院推定物业公司的清运行为必然是得到了老黄或其家属的认可。综合全案证据，法院最终认定物业公司的清理行为合法合规，依法驳回了老黄要求赔偿3万余元的全部诉讼请求。
物业公司作为社区管理的主体，依法清理公共区域是其履行管理职责的核心工作，不仅能够有效维护社区环境，防范火灾等安全事故，更是维护社区秩序、保障全体业主权益的必要举措。但是，物业公司的清理行为必须严格遵守法律规定和合同约定，清理行为应当以维护公共利益为出发点，采取合理必要的方式，避免对业主权益造成不当损害——这正是认定物业行为是否构成侵权的关键标尺。
同时，业主也需履行配合义务，若长期占用公共区域且拒不整改，可能面临行政处罚甚至承担相应法律责任。
购买的二手花园洋房附带一间“阳光房”，谁料却是违章建筑，必须限期拆除，因此造成的房款差价和违建拆除费用该由谁来承担？近日，重庆市潼南区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷，认定买卖双方具有同等过错，判决卖家减少房款并赔偿拆除费用合计约4万元。
法院查明，张女士拥有一套处于顶楼的花园洋房，屋外有一处面积较大的露台。张女士在该露台上搭建了一间约70平方米的“阳光房”。2022年1月，张女士将该洋房作价85万元出售给郑先生，二人签订了购房合同，合同中并未写明交易内容包括该“阳光房”。2022年2月，郑先生取得了该房屋产权证。
2023年8月，城管部门认定该“阳光房”属违章建筑，发出书面通知，责令郑先生自行拆除，否则将会被强拆。郑先生遂雇请人员予以拆除。之后，郑先生多次要求原房主张女士赔偿。张女士则认为房屋已经过户，“阳光房”被拆除的风险应由郑先生一人承担。郑先生诉至法院，请求判令张女士减少房款并赔偿拆除费用约34万元。
庭审中，郑先生认为张女士隐瞒了“阳光房”属于违建的事实，并将其作为房屋卖点，自己基于误解而购买了该房产，张女士的行为构成欺诈，因此要求张女士承担相应的民事责任。张女士则辩称，房屋产权已经过户到郑先生名下，“阳光房”是房屋交易的一部分，产权过户后的风险应由郑先生自行承担。
法院认为，“阳光房”虽未写入书面合同，但影响双方交易对价，仍属约定交易范围，该“阳光房”已被行政主管部门认定为违章建筑，有关“阳光房”的买卖约定应属无效。郑先生丧失“阳光房”使用利益并支出拆除费用，此时买卖合同权利义务失衡，之间的差额可认定为郑先生因此遭受的经济损失。原被告双方对阳光房被限期拆违均应有所预见，无视法律、心存侥幸的主观过错大体相当，应承担同等责任。
据此，法院综合房屋成交金额、物理现状、拆除费用、本地经济水平、交易市场行情等因素，判决张女士承担50％的责任，向郑先生赔偿4万元。宣判后，双方均未提起上诉，判决已生效。
本案的核心问题在于合同的部分无效以及相应的法律后果。根据《民法典》规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，合同部分内容有效，而其余部分无效。具体来说，双方的交易标的是一套带有“阳光房”的花园洋房。关于房屋本身的约定，由于没有违反任何禁止性或效力性规定，这部分约定应当有效。然而，“阳光房”作为一种建筑结构，如果它属于违反城乡规划法的违章建筑，那么与之相关的约定就违反了法律的效力性禁止性规定，因此这部分约定应认定为无效。
《民法典》同时规定，当合同被认定为无效时，如果其中一方存在过错，那么这一方应当对另一方因此所遭受的损失进行赔偿。如果合同双方都存在过错，那么他们应当各自承担相应的责任。在“阳光房”被拆除的情况下，买卖双方的权利和义务出现了失衡，从而给买方带来了经济损失。对于这一经济损失，由于买卖双方的主观过错大致相当，根据法律规定，他们应当承担同等的责任。
在房地产市场上，带有露台、平台、花园等附属建筑的房屋往往更受消费者青睐，因为这些附属设施能够增加房屋的吸引力，使得房屋更容易在市场上流通，这些附属建筑常常成为促成交易的关键因素之一。然而，尽管附属建筑增加了房屋的吸引力，但它们仍然属于建筑产品的范畴，同样涉及公共安全的问题。因此，在使用这些附属建筑时，尤其是在进行任何改造之前，购房者应当首先了解相关的法律法规以及物业管理规定。
在进行改造之前，购房者需要向相关部门提出书面申请，并且只有在得到相关部门的批准后，才能开始实施改造工程。这是因为未经批准搭建的建筑物可能无法承受风力、大雨、积雪等自然力量的侵袭，或者无法承受人为使用所带来的负荷。这样的建筑物可能存在结构安全问题，容易引发安全事故，从而对居住者的安全造成威胁。
此外，在考虑附属建筑的使用时，购房者还应当充分考虑相邻关系，注意保护相邻业主的通风、采光等合法权益。尽量避免给相邻业主带来不便，否则可能会引发邻里纠纷。这些纠纷不仅会影响自己的居住体验和生活质量，还可能进一步影响邻里关系，甚至可能引发法律诉讼，给自己带来更多的麻烦和损失。因此，在购买和使用带有附属建筑的房屋时，购房者应当谨慎行事，确保合法合规，以保障自身权益和安全。 综合法治日报等
